Verhuren van eigen woning terwijl u naar het buitenland gaat? Kies voor zekerheid; de ontwikkelingshulpclausule

Stel u vertrekt voor bepaalde of onbepaalde tijd naar het buitenland. In de tussentijd wilt u graag uw eigen woning verhuren. Hoe voorkomt u nu dat de huurder aan het eind van de periode een beroep doet op hem toekomende huurbescherming door te stellen dat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd? Neem een ontwikkelingsclausule op in de huurovereenkomst.

Wat is een ontwikkelingshulpclausule
In Nederland is het de regel dat een huurcontract voor bepaalde tijd niet automatisch eindigt indien de overeengekomen termijn is verstreken. Aan het eind van de overeengekomen termijn geniet de huurder huurbescherming. Indien de verhuurder de overeenkomst niet wil voortzetten, moet hij de overeenkomst opzeggen. Indien een huurder niet akkoord gaat met opzegging, blijft de huurovereenkomst in stand. Slechts met toestemming van de rechter kan de huurovereenkomst dan worden ontbonden. De rechter ontbindt de huurovereenkomst doorgaans alleen indien er sprake is van één van de opzeggingsgronden die in de wet worden genoemd. De diplomatenovereenkomst of ontwikkelingshulpclausule is zo’n opzeggingsgrond uit de wet. De huurder van een woonruimte wordt hiermee verplicht om na verloop van de overeengekomen termijn het gehuurde te ontruimen.

Wettelijke eisen
Waar moet zo’n diplomatenovereenkomst nu aan voldoen? In de wet staat dat een huurovereenkomst kan worden opgezegd op grond van een diplomatenovereenkomst indien er een beding in het huurcontract is opgenomen die strekt tot beëindiging van de huur na een bepaalde termijn én indien aan één van de opgesomde eisen uit de wet is voldaan. De eisen die de wet stelt zijn de limitatieve gronden in artikel 7:274 lid 2 van het burgerlijk wetboek
Bij een overeengekomen diplomatenclausule kan de verhuurder opzegging vorderen indien:
– De verhuurder zelf na een periode de woning weer wenst te betrekken,
– de verhuurder zelf een woning wenst te betrekken waarin hij zelf niet eerder heeft gewoond
– indien een huurder van de verhuurder na tijdelijke afwezigheid de woning weer wenst te betrekken.
In de jurisprudentie staat het woord “betrekken” hierbij centraal. Een vordering tot opzegging op grond van de diplomatenclausule is enkel geldig indien de verhuurder de woning zelf wil gaan betrekken. De huurovereenkomst mag dus niet worden opgezegd omdat de verhuurder de woning graag wil verkopen of omdat hij een andere huurder wil.

Gevolgen van een huurovereenkomst die niet aan de wettelijke eisen voldoet
Wat is nu de positie van de verhuurder indien niet wordt voldaan aan de wettelijke eisen en er wel een overeenkomst voor een bepaalde duur is overeengekomen?
Een huurovereenkomst, voor een bepaalde duur die niet voldoet aan de in de wet genoemde eisen, is een gewone huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Tegen het eind van de overeengekomen periode kan de huur niet worden opgezegd enkel op grond van het verstrijken van de overeengekomen periode. Er moet sprake zijn van een opzeggingsgrond uit de wet. De rechter zal opzegging op grond van de diplomatenclausule niet accepteren omdat er niet is voldaan aan één van de in de vorige paragraaf genoemde wettelijke eisen. Er moet dus een beroep gedaan worden op een andere opzeggingsgrond. Met andere woorden; er ontstaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd die enkel kan worden opgezegd met een geldige opzeggingsgrond. De verhuurder heeft een zware bewijslast ten aanzien van een bedongen diplomatenclausule. Hieraan valt moeilijk te voldoen indien dit niet schriftelijk is vastgelegd. Het is dus van belang dat u in de huurovereenkomst schriftelijk een diplomatenclausule overeenkomst. Zonder zo’n clausule is de kans groot dat u na terugkomst uw eigen woning niet opnieuw kunt gaan betrekken.

Conclusie
Voor reizigers die tijdelijk naar het buitenland vertrekken en die hun eigen woning tijdelijk willen verhuren is het van belang om een goede diplomatenclausule in de huurovereenkomst te laten opnemen. Zonder zo’n clausule is de kans groot dat u na terugkomst uw eigen woning niet opnieuw kunt gaan betrekken. Voorkom een onaangename verrassing bij terugkomst.

mr. M.J. van den Hoonaard
http://www.juridisch-advies.info